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算力之都杭州:楼市向何处去

  2019/7/17 9:27:00 来源:

2019年上半年结束了,卖地收入最多的仍是杭州,达1394亿元。

这个数字仅次于去年同期的1420亿元,继续领跑全国土地市场。杭州的房地产市场购买力长期以来像服用了兴奋剂。去年央行发布数据显示,杭州以127%的居民杠杆率位居全国第四,超过南京和上海。

事实上,杭州火热的楼市地市背后,楼市调控从未缺席,且一直在持续而收紧中。6月29日,杭州集中挂牌的9宗涉宅地块出让条件中,不仅“限地价”,还首次限定未来的毛坯最高均价、最高单价以及装修最高标准价格,成为杭州首批限房价、限精装地块。

杭州此举,显然是为了给此前火热的土地市场“降火”。“限房价、竞地价”若持续贯彻执行,将对未来楼市产生深刻影响。

“限房价意在稳定未来预期。杭州楼市经过一波炒作之后,市场会进入理性回归、重新地位的过程,这期间房价会出现震荡。” 上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示。

市场不乏对政策持续性的疑虑。

易居克而瑞企业战略部总经理、浙江区域总经理刘晨光对中国房地产报记者表示,以杭州来看,限房价、限精装政策是个权宜政策,杭州是个市场化程度比较高的城市,单宗地块限房价不是长久之策,但整个城市加强对房价的管制是有可能的。

无论政策如何演绎,可以肯定的是,偏紧仍是主基调,杭州楼市过快上涨的态势必须改变。

土地狂飙

杭州卖地盛宴的背后,有两种力量在刺激。一是城市建设的狂飙突进,导致土地供应一路上扬,对卖地收入的依赖前所未有之高。二是2022年杭州亚运会效应的体现,每一次盛会背后,都是一场土地大跃进。

2015年,亚奥理事会主席艾哈迈德亲王在第34届亚奥理事会代表大会上宣布:“中国杭州获得2022年亚运会举办权”。杭州成为继北京和广州之后,第三个举办亚运会的中国城市。

这年开始,杭州卖地收入一路狂飙,未停止过。

数据显示,2015年杭州土地出让金不足千亿元,2016年直接翻倍达到1612亿元,2017年再度大涨至2120亿元,在当年排到全国第二。2018年尽管杭州楼市由热转冷,但卖地收入仍达到2442.9亿元的新高度,位列全国第一,比第二名上海市高出534.1亿元。而当年深圳市土地出让收入不足500亿元,也就是说杭州市土地出让金超过了上海和深圳两个一线城市总和。

2018年,杭州财政总收入3457.5亿元,其中一般公共预算收入1825.1亿元,土地财政依赖度高达134%,位居各大城市前列。

今年上半年,杭州土地出让金1394亿元,再度领跑全国,平均楼面价12494元/平方米,平均溢价率21.94%。而杭州前五月一般公共预算收入为1104.32亿元,粗略估算上半年杭州土地财政依赖度仍超100%。

这意味着,尽管杭州有着马云、丁磊为代表的互联网奇迹,以及数以万计的创业型草根企业,但杭州其实还是高度依赖土地财政。

“土地财政依赖度一旦超过50%,就意味着高风险。地方土地财政收入占比过高,无外乎两个原因,地价过高,供地过多。地价过高直接的影响就是房价的攀升。”有业内专家预警。

被摁下快进键的还有杭州的房价。在克而瑞发布的2019年1~5月90个典型城市新建商品住宅成交均价排名中,杭州排在全国第6名,均价2.62万元∕平方米,房价超过一线城市广州,超过同为二线城市的南京、苏州、天津、武汉等地。

不得不承认,杭州楼市有着雄厚的购买力支撑。数据显示,2015~2018年,杭州年新增常住人口分别为12.6万、17万、28万和33.8万,照这一态势,2019年杭州常住人口有望突破千万大关。

今年5月份,杭州大幅调低了人才落户门槛,吸引了更多新杭州人的进入。外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群。

“今年不少高价地入市,刺激了改善需求,而二手房市场本身的活跃也使得卖房相对容易,于是出现了集中的改善潮。不少改善型购房者的心理往往是高地价可能会导致高房价,以后可能更换不起了。”一位长期监测杭州二手房市场的中介人士表示。

卢文曦分析称,杭州是强二线城市的典型代表,年后市场本身有上行冲动,同时杭州首套房贷款利率松动、户籍放松等,给大家的预期是政策会越来越宽松。再加上长三角周边区域楼市上行,如苏州等地房价上涨造成恐慌性情绪波及等综合因素,带来了杭州市场较热的交易行情。

变局开始

交易过热必然招致政策收紧,近期多城市已经应验。为给过热的土地市场和楼市降温,杭州市政府“空降”土地拍卖新规。

6月29日,杭州市集中挂牌出让9宗涉宅地块,包括杭州主城区、余杭区、萧山区、钱塘新区等地区,总建筑面积超过120万平方米,总起价约227亿元。此次挂牌公告中,在“限地价+竞自持”基础上,杭州市规划和自然资源局将“拍后限价”改成了“拍前限价”;同时,地块价格指标设置除土地出让起价、封顶价,还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

记者查阅数据发现,9宗地块最高限价与周边新房在售价格相比大多持平。如钱江世纪城核心区单元地块,商品房(精装房源)限价45000元/平方米。目前距该地块最近的一个保利地产的在售楼盘,最新一期开盘精装房均价47439元/平方米。萧山市北东西两单元地块,商品房(精装房源)限价37500元/平方米,与当前周边在售楼盘均价也基本持平。

限房价无疑是政府稳定市场预期的一个非常好的手段。但市场的担忧声也传来:在地价已经很高的情况下,压缩房价上涨空间,是否会造成未来市场上的商品房粗制滥造,质量下降?新规则之下,劣币驱逐良币的现象是否会在市场上演?

卢文曦认为,这两年的住房质量是一个比较突出的问题,房企是企业,以利润为导向,成本高,价格还限制,只会尽可能压缩成本。但并不是会出现非常严重的安全问题,相信底线还是有的,只不过最后交房质量与购房者预期会产生比较大的偏差,如精装修标准购房者认为应达到3500元/平方米的装修标准,但企业认为1500元就是精装修;房子细节方面也可能会做得比较差。

刘晨光则认为,提前锁定价格后,就要看房企的产品设计、成本管控和运营能力,一些注重长线开发、不过于追求速度的开发商有机会脱颖而出。

“新政一出,今后大家拼的就是成本。央企和国企的融资成本低,它们的优势会进一步扩大。对于中小民企而言,规模和供应链都不占优势,拿地难度会进一步加大。但不排除少数房企饥不择食非理性拿地的可能。”有开发商人士这样说。

此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日,杭州在主城区2宗宅地出让中,就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%,这一土地出让规则也延续至今。

“调控大基调下,市场肯定不能涨的太出挑,否则再被约谈就很难看了,下半年调控还是会维持偏紧制度。”卢文曦认为,杭州近年来房价涨得快,不排除透支未来成长预期,比如预期一两年后杭州会发展成什么样,但过程中发现有些产业没有导入进来,未达到发展预期,房地产市场就会出现震荡、价格回归合理。

6月份杭州市场降温苗头已现。机构数据显示,截至6月30日,杭州市(含富阳、临安)共成交商品房62666套,同比去年、前年三连降;二手房(含富阳、不含临安)成交41692套,也是同比三连降。同时,房源开始放量入市。截至6月27日杭州市二手房挂牌量增加到81187套,而今年1月1日,二手房挂牌量仅为6.4万套。按目前趋势,房源量还将持续增加。

在下半年新房持续增量和市场挂牌量持续攀升,杭州楼市“稳中小调”将仍是市场主旋律。

也有开发商人士表达了乐观态度,认为“6·29土拍新政”对市场的影响是短期的,不会改变杭州房地产市场的长期走势。作为一个资源禀赋优势十分突出的强二线城市,人才持续流入,市场需求巨大,杭州房地产市场将长期处于发展的上行通道。

刘晨光认为,杭州最大魅力在于有个非常温和的市场化的政府,会对整个市场行为采取一种尊重规律的方式方法。而且杭州对企业比较保护,不管是本地房企还是外来房企,尽量让企业进来后产生赚钱的效益,这个过程中一般不会设置什么黑幕。

“这种限价措施,始终还是在‘治标’层面。对战略核心城市而言,由于市场需求量很大,土地供给始终跟不上,所以根本的解决方法是通过新区、新城建设等加大土地供给。”刘晨光称。

杭州的新目标是,“打造全国数字经济第一城”。目前,GDP万亿元俱乐部的全国16个城市,都把数字经济算力经济作为经济发展的发力点,竞争不会温和。中国房地产报记者注意到,2018年《中国AI计算力发展报告》中,杭州力压北京,成为中国AI算力城市第一名。

杭州的楼市、地市“硬核”背后,数字经济崛起的力量,最不能忽视。

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