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写字楼空置率超过40%意味着什么?房价要将了吗?

  2019/5/13 9:50:00 来源:

之前有媒体陆续报道称,很多城市的写字楼空置率过高,包括长沙、杭州、成都等诸多二线城市都出现过部分区域写字楼空置率超过40%的消息。其实,写字楼空置率高早已不是什么新闻了,即使是一二线城市市中心的一些写字楼,我们都经常发现都是整层整层的空关着。

写字楼空置率高已经不是什么秘密,从2015年开始就陆续有媒体报道说很多城市的写字楼空置率过高,包括长沙、杭州、成都等诸多二线城市都出现过部分区域写字楼空置率超过40%的消息。那么写字楼空置率超过40%意味着什么?借此机会简单谈谈我的观察。



写字楼空置率高的原因,大家要知道

第一、肯定的因为写字楼这样的办公类地产建造的太多了,投资太大了。从2008年开始我国进行房地产救经济的路线后,绝大多数的城市都开始进行地产开发,除去住宅外,商业地产的开发也是重中之重。而办公楼作为商业地产的重要组成部分,自然成为众多城市热捧的对象。包括如今很多城市的地标建筑还是某某中心,说白了都是办公楼(写字楼)。一组数据分享给大家:2008年我国房地产开发办公楼投资额为1167.17亿元,2017年已经达到6761.36亿元(最高值),2018年为5996.00亿元,可以说办公楼投资一直在加速2018年才开始减速。

第二、房价暴涨和房租暴涨使得企业的日子确实不好过了(尤其是中小企业)。虽然说2008年金融危机我国以4万亿投资额拉动了经济平稳增长,但是也撕开了资本追逐房地产的口子。从哪个时候开始炒房、投资房地产已经兴起,这些年唯一上涨明显的就是房价跟房租。以房租为主要办公场所的中小企业无疑在利润下滑和房租成本过高的情况下不得不选择另谋出路或者寻找其他办公场所。

第三、住宅居民区成为越来越多中小企业喜欢的办公场所。尤其是国家放松了对于公司注册地的要求后(允许有些行业在住宅区办公注册公司),很多中小企业在居民住宅区办公的情况愈发明显。因为住宅区本身的水电费用低不说,而且房租还便宜,这也是吸引很多中小企业在居民区办公的主要原因。

还有其他原因等等,使得写字楼的使用效果和需求量大大折扣,这也是造成越来越多写字楼空置的主要原因。

不论是商业地产还是住宅都要遵守市场规律,商业地产尤其明显

第一、绝大多数的商业地产收益来源还是租金收入(出售缴纳税费太高)。过去因为办公楼稀少,加上位置不错,自然会吸引大批投资者愿意投资。但是随着房价暴涨和房租暴涨,使得越来越多的企业无法承受过多的租金压力。在这种情况下,需求减弱也是必然,很多城市办公楼租金下降就是最明显的例子。

第二、城市一味的依靠土地财政,没有中小企业的发展肯定是不行的。说白了写字楼等办公商业的主要对象还是企业居多,而企业减少或者利润降低必然会引起写字楼空置率提高。所以,对于任何地区来说大企业固然重要,房地产企业固然重要,但是中小企业绝对不是可以随便忽视的。要知道我国中小企业提供了80%以上的就业机会,作用是很大的。


不可否认如今有一些房企正在写字楼上做文章,比如:共享办公室等,其实说白了只是多找个企业承担房租而已。最根本的还是地方对于中小企业的扶持,让中小企业真正有利润。这样的话写字楼空置问题才能真正解决,当然也必须得减少写字楼等房地产的投资额。

 

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