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调控会加码,但多重因素显示楼市仍将刚性回暖

  2019/4/23 9:45:00 来源:

随着3月份70城房价数据,楼市再一次泛起了不小的涟漪。

行情层面,3月份70城房价的确表现出抬头的趋势。

新房上涨的城市数量明显增加,3月份是65个,比2月份多8个;二手房同样如此,上涨的城市有57个,比2月份多10个。更重要的是,在更能反映市场预期层面的二手房价格方面,涨幅是有扩大的。

一线城市二手房价格环比上涨了0.3%,涨幅扩大0.2个百分点,31个二线城市环比上涨1.2%,而2月份是下跌0.2%。35个三线城市二手房环比上涨0.5%,涨幅扩大0.3个百分点。


对于3月份的楼市数据。

各方表态非常多,总体是希望给楼市泼点凉水的。

住建部在19日率先表态,总体稳定,但部分热点城市住宅销售回暖,土地市场热度回升,需引起高度关注,目前住建部已经对今年一季度地价和房价波动幅度较大的城市进行预警。

20日,新华社发布消息,高层再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,这个信号还是比较强烈的,因为在一些关键时间节点,比如2018年12月和2019年3月,都没有提,但却在3月份的70城数据发布之后提了,这很少见。

一些专家也认为应对当前楼市发展保持高度关注。比如人行调查统计司原司长盛松成就表示,当前宏观经济形势有利于房价上涨,应该坚持调控,谨防新一轮房价上涨。而一些研究机构则表示,部分城市可能会升级调控政策。

不过,对于3月份的楼市数据,我们应该先知道一点,为什么会这样?

3月份的房地产回暖跟地方城市关系并不大,地方城市总体仍然是在小打小闹,总体政策并未转向。我个人认为,这一波小阳春,跟货币有直接关系。3月份已经确定了积极财政、宽松货币的策略,实际上,在执行层面来的更早。各种减税非常多,信贷非常充裕。3月份的央行金融报告已经说明了一切。当前楼市的走向是决策层希望看到的,如果没有房地产的超预期,何来一季度6.4%的超预期增长率?要知道在3月份,他们还在说“防止房价下跌”,只能说,3月份的楼市数据,有点超预期了,需要降降温。


实际上,相对于3月份的终端楼市数据,上游的土地环节更值得警惕。

一线城市的二手房总体是向好的,但就真实市场而言,也就是热度增加了。以北京为例,从我这一个多月来实地看房的情况来看,二手房的确回暖,但这种回暖并不是指房价上涨。搁以前,组合贷在北京是相当难办的,现在组合贷也比较容易办,公积金流程简化,商贷房贷周期更短,周期的缩减,对以置换需求为主的京城二手房市场,利好还是比较明显的。挂牌房源中降价的仍然比涨价的多,总体表现是房子好卖了,但砍价空间减少了,成交量增加了。

但上游的土地市场,个别城市的确出现了一些溢价率明显超预期的地块。比如杭州去年土地市场还是比较冷清的,但3月份已经出现了不少溢价率封顶的地块。整体来看,中指院监测的300城中,3月份流拍率仅有1.8%,是一年多以来的月度最低水平,而一季度的300城楼面价环比上涨17%,14.6%的溢价率环比去年四季度也是提高了8.1%。

开发商手里有钱了,负债问题随着信贷成本下降,新债换旧债有条不紊进行,着急补充土地储备的势头非常明显,这一切都是跟信贷密切相关的。一季度新增人民币贷款5.81万亿,新增社融8.18万亿,是远超预期的。

我们必须清楚一点,所谓的楼市回暖,超预期,更明显表现在住房成交量开始放大,至于房价并未明显增长,现在需要警惕的是高价地入市对后市房价上涨带来的刚性传导。所以,我判断,未来房地产调控也许会出现收紧的情况,但主要会在土地市场上发力,也不过是压压惊而已,更不会真的打压。

至于住房市场的调控收紧,会有更多通知出来,但基本上是做做样子的,货币化安置就快要进入尾声,如何稳住房地产才是地方城市当前最大的命题,又哪会有动力来加码呢?

比如呼和浩特就刚刚宣布大学生满足一定条件可以半价买房。半价买房,当然不会要开发商来让利,钱从哪里来,你我都很清楚,这当然是在刺激市场,但却有个很正当的理由来包装。


当前楼市的回暖是有着一系列信心传导的。从3月份到4月份,我们已经数不清有多少城市在房贷利率,公积金贷款等层面的放松,更别说刚刚公布的2019年新型城镇化目标了,连超大城市都被要求调整过去严苛的落户方案,在这些重磅炸弹面前,购房需求的释放量是无法阻挡的。

比如外部的贸易环境有望转好,财税货币政策利好,落户力度进一步加大等。更重要的是就房地产自身而言,经过近3年的调控,调整已经基本到位,继续下行的空间已经没有了,大家都清楚这一点,不仅是投资客,连大部分刚需也承认这一点,这是市场的力量。

“对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示”,现在回头来看看这句话,翻译一下就是“波动幅度较大才会预警”。所以,指望掉头转下,根本不现实。

未来楼市走向,三四线城市肯定不会去打压,而一二线即使打压,趋势也不会改变。楼市回暖还在继续,这种回暖接下来可能会缓一点,仅此而已。

这样的市场,其实对于大多数购房者来说,利大于弊,比如,很多购房者并不会被打乱购房计划,可以按部就班筹集购房资金,可以安心去卖房买房。而且这也是从购房一线得到的最真实的感受。

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