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上海楼市成交不涨库存上升 2019年有望回暖?

  2019/2/2 16:49:00 来源:华夏时报

业内人士普遍认为,2019年,上海楼市将保持稳定的态势,而价格格局或许会出现一定的调整。

供应量翻倍,成交未同比增长

2018年最后一个月,上海新房市场出现一波供应热潮。亿翰智库于今年1月1日发布的报告透露,2018年12月,上海市场上共计36个项目开盘,静安府、万科天空之城、龙湖天璞二期等年内热门楼盘也均有加推,共同带来近万套房源入市。整个12月,上海楼市整体新增供应面积79.8万平方米,环比上月增加30.23%;新房成交面积为56.28万平方米,环比增加28.79%。

不止是12月,整个2018年上海楼市的新房供应量都颇为充足。上海克而瑞研究中心发布的《2018年度上海楼盘销售排行》显示,2018年,项目的推盘量整体上了一个台阶:商品住宅全年供应达822.82万方,相较2017年增加了116%。

不过,中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸直言:“2018年供应量相比上年翻倍,但成交未同比增长,导致整体库存量增加。”上述亿翰智库报告也指出,2018全年房地产市场稳定运行,销售规模较上年略有上升,但房企推盘去化效果一般。例如,尽管12月有近万套房源入市,但整体去化率仅为52.3%。

“2018年,上海新房市场经历着难得一遇的寒冬,在调控从紧的基调下,金三、银四接连落空;7、8月份虽在供应复苏下成交量回升,但仍未达到过去的正常流量;‘金九银十’不如预期,第四季度供应量再度回落,成交震荡走低。截止到12月25日,上海新建商品住宅成交面积635.2万平方米,累计同比仅增加0.9%。”上海中原地产首席分析师卢文曦总结道。

整体来看,2018年,上海市场的成交表现上下半年分化明显:上半年,部分市中心新盘推出时曾受到热捧,但下半年的市场热度有所降低。

如亿翰智库所言,“内中环红盘炙手可热,外郊环楼盘滞销”也是上海楼市过去一年的明显特征:郊区新盘成交持续在低位徘徊,大部分认筹比例在20%-30%之间,部分新盘甚至不足10%。例如,位于奉贤区的帝华园项目在去年9月开盘时,摇号组数54组,供应套数792套,摇号组数仅占供应套数约6%。

2018年还是上海市场的“豪宅丰收年”。克而瑞指出,2018年楼盘销售排行榜中高端项目市场热度明显提升,TOP10中高端项目占得8席。卢文曦分析认为,基于限价因素,不少中心区项目入市价格远低于市场预期:“因此,今年成了豪宅(9万元/平方米以上)丰收年,成交82万平方米,累计同比增加53.3%。”

“在调控政策影响下,购房者观望情绪浓重是影响今年楼市的重要因素。”上海同策研究院总监张宏伟向《华夏时报》记者表示,部分市区新盘热销原因在于高性价比,对于那些供应量集中,产品竞争激烈,价格没有明显优势的项目,购房者的观望情绪则更浓厚。而在银行贷款较为严格的背景下,部分房企面临融资难题,加速销售、回笼资金已成为今年重要任务。也正因为如此,不少房企在项目营销上采取了不少措施,例如2018年10月份,位于宝山区的雍和府项目给出了“卖房送宝马”的优惠。

值得注意的是,相比新房市场,上海二手房交易市场的降温趋势更为显著。上海中原地产提供的数据显示,上海二手房市场已经低空运行1年多。尤其是2018年下半年上海楼市新盘供应加速,加上价格优势分流二手买家,议价空间从5%扩大到7%以上,二手房价格指数震荡下行,创本轮调控以来新低。

2019年仍将“稳”字当头

而今,上海楼市已进入2019年。对于新一年的市场走势,多位业内人士的观点较为一致。

“楼市将进一步以稳定为主,有市场和政策的双重作用。但是我觉得市场的作用将会发挥更大,上海郊区的房价将会出现一定的调整。整体的楼市将会是大稳小波动的这么一个状态。”中国指数研究院院长陈晟向记者表示。

58安居客房产研究院首席分析师张波也向记者指出,2019年上海的房地产政策大幅松动的可能性极小,但对于首套房的信贷相关支持将可能增强,限价政策也有可能出现小幅放松。卢文曦亦表示,2019年“稳地价、稳房价、稳预期”是目标,调控方向不会出现变动,适度从紧是主基调。

对于2019年的市场走势,一些业内人士表现出了乐观的看法。

卢文曦预测,今年市场成交量高于去年的可能性更高。“经过市场两年多调整,市场理性回归,只有性价比高的项目才会受到市场认同。毕竟上海需求量逐年扩容,刚需、改善消费力还有挖掘空间,过分看淡市场也不太理性。”

“2019年上半年可能是最近十年最差的一个上半年,无论是对房地产业还是对中国经济而言压力都是非常大的。”易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,在这样的市场环境中,自己更看好的是最近几年成交相对平稳、整体市场容量较大的城市,“典型代表为上海,因严苛的调控政策,成交在近两年来一直保持低位,但市场需求依旧充沛”。

贝壳研究院上海分院院长陈泽帅更是认为,“上海楼市将会在2019年二季度开始回暖”。其解释说,这一方面是“需求将随限购到期逐步释放”。此前因为2016年3月25日上海房地产新政被拦住的第一批非上海户籍客群将于2019年3月后满足购房条件,考虑到购房周期,部分需求将提前得到释放。而在价格方面,陈泽帅预计,2019年的上海房价还有一定下降空间,尤其是中环以外到外环外的房价,有望回退到2016年水准;内环内的房价还会有一个合理的上涨空间。但卢文曦认为,上海市场不具备房价快速上涨的条件:“今年(2018年)供应增加不少,但还有很多2016年拿的高价地要入市,预计2019年新房供应还有望进一步增加,市场竞争激烈的背景下更不具备大幅反弹的可能。”

张波亦认为,上海楼市的价量将继续延续2018年的稳定态势,一手房价量稳定,热点区域的一手房关注度还将维持较高热度,二手房在上半年还将持续有价无市局面,成交量萎缩,但二手房的房价下行压力已经偏弱。

 


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